土地ありの状態で注文住宅を建てる流れは？相続した土地を活用する際の注意点も

親族から相続した土地やすでに所有している土地がある場合、その土地を活用することで、土地探しにかかる手間や費用を省いて注文住宅を建てることが可能です。ただし、その土地が「家を建てられる条件を満たしているか」の確認は必要になります。
本記事では、土地ありの状態で注文住宅を建てる流れや相続した土地に家を建てる際の確認すべき事項について解説しています。
「所有している土地に家を建てたい」とお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

土地ありの状態で注文住宅を建てる流れ｜まずは所有している土地をチェック

もともと土地を所有している場合や、親族から土地を相続した場合、土地探しや土地売買契約にかかる手間や費用を省きつつ、家が建てられます。
「すぐに家を建てられる」と思われるかもしれませんが、まずはその土地が住宅を建てられる条件を満たしているかを確認する必要があります。土地の場所や地域によっては、建築に関する法規制が存在し、下記のような制限が設けられている場合があります。

• 用途制限（住宅を建てられるかどうか）
• 建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）
• 容積率（敷地面積に対する建物の延床面積の割合）
• 日影制限（建物の影響による日照確保の規制）
• 宅地造成規制　など

土地を所有していたとしても建築制限の内容・程度によっては希望の間取りや条件を満たす住宅が建てられない可能性があります。
所有している土地に住宅を建てたい場合は、家づくりをお願いするハウスメーカーや工務店に相談し、家が建てられる条件を満たす土地であるかを確認しましょう。
それでは、次から土地ありの状態で家を建てる流れを見ていきましょう。
関連記事：「家づくりのスケジュールと流れは？注文住宅を建てる工程と一緒に紹介」

１．地盤調査・地盤改良工事

まず、所有している土地が建物の重さに耐えられるかを調査する「地盤調査」を依頼しましょう。ただし過去に地盤調査が実施済みで、調査報告書が手元にある場合、新たに調査は不要です。
地盤調査の結果、土地に問題が無ければ建築の工程に進めますが、土地改良が必要な場合は地盤改良工事が必要です。
また、所有している土地は電気やガス、水道などのインフラの整備が必要かについても確認します。不足があれば引き込み工事や整備工事が必要です。

２．情報収集

「どんな家を建てたいか」を明確にするために、住宅の間取りや部屋数、デザイン等の情報収集をしましょう。
情報収集の手段としては、「総合住宅展示場でモデルハウスを見学」「パンフレットの閲覧」「SNSやWebサイトでアイデア探し」などが挙げられます。
将来を見据えた家族構成やライフスタイルなどを考慮しながら、部屋の数や間取り、デザインや設備など、希望のイメージを具体化します。
また、家づくりにおいて絶対に譲れない条件（例：広い庭が欲しい、ワーキングスペースが欲しいなど）や妥協しても良い点についても整理しておくとスムーズです。

３．予算の検討

家づくりにおいて、予算の検討も重要なステップです。特に注文住宅の場合は、設計や間取り、デザインなどにこだわり過ぎると予算オーバーになる可能性があります。
予算は自己資金と住宅ローンの借入可能額をもとに設定します。
自己資金は預貯金を全額を使わず、家を建てる際の予備費を差し引いて算出すると安心です。また、住宅ローンを利用する場合は、まず事前審査を行い、借入可能額と返済能力を把握します。
予算は年収や家計とのバランスを考慮し、無理のない範囲で設定しましょう。余裕を持たせた予算にすることによって、将来的な返済負担を軽減できます。また、予算を設定しておくと「設備のオプションを付けるか」「グレードアップをするか」といった判断もしやすくなります。
関連記事：「【年収別】家を建てるシミュレーション｜算出方法や住宅ローンのポイント」

４．施行会社の検討・決定

家の間取りやイメージ、予算などがある程度固まったら、家づくりをお願いする施工会社を検討します。理想的な住まいを実現するためには、信頼できる施工会社の選定が欠かせません。
施工会社にはハウスメーカーや工務店、設計事務所などが挙げられますが、探し方としては以下が挙げられます。

また、各施工会社は以下のポイントを参考に比較してみましょう。

ある程度の候補が絞り込めたら、相見積もりを依頼し、設定した予算内で理想に近い家づくりができるかどうかを比較検討しましょう。
また、担当者との相性も重要です。こちらの悩みに親身になって寄り添ってくれる、質問に対して素早く対応してくれる施工会社を選ぶと安心でしょう。
関連記事：「注文住宅で見積もりを取る流れと注意点を解説！ハウスメーカー比較に役立つ見積書の見方も」

５．工事請負契約

最終的に家づくりをお願いする施工会社が決定し、間取りや基本的なプランが固まったら正式に工事請負契約を結びます。
契約では工事内容やスケジュール、支払うお金について等の確認をします。そのため、不明点があれば都度質問や相談をし、解消するようにしましょう。

６．住宅の設計・設備仕様などの検討

契約後は、住宅の設計・設備仕様などの詳細を打ち合わせます。

メーカーのショールームを訪れて実物の設備を確認したり、サンプルを見たりして検討を重ねていきます。

７．住宅ローン申し込み

建物のデザインや設備などが決定し、最終的な金額が確定したら、住宅ローンの本審査に進みます。
物件に関する書類（工事請負契約書や建築確認申請書など）や本人確認書類、所得証明書類などが必要になりますので、金融機関から指定された書類を揃えておきましょう。
審査にかかる期間はおよそ1〜2週間程度です。審査通過後は金融機関と住宅ローン契約を結びます。

８．着工・完成・引渡し

住宅ローン契約と住宅の細かい確認が完了したら、いよいよ着工です。工事開始後は、施工会社に工程の管理を任せる形になりますが、進捗や問題点等がないか、自身でも随時確認していく必要があります。
また、地鎮祭や上棟式を行うのであれば、スケジュールや段取りなどの詳細を事前に打ち合わせておきましょう。
工事完了後、市町村による完了検査と施工会社による竣工検査、施主による施主検査があります。これら全てが終了後、正式に建物の引き渡しが行われます。

【土地ありの場合】注文住宅が完成するまでの期間

土地を所有している場合、土地探し・契約の手間が不要であるため、土地を所有していない場合と比べて家づくりにかかる期間は短くなることが一般的です。
しかし、住宅の設計内容や土地の状況によってスケジュールに差が生じることは考えられます。
例えば、希望するデザインや間取りが複雑である場合、施工会社との打ち合わせに時間がかかってしまいます。また、地盤改良工事やインフラ整備が必要な場合、その分のスケジュールが延びる可能性もあるでしょう。
土地探しや購入が不要な分、家づくりにかかる全体の期間は短くなる傾向がありますが、土地の有無に関わらず、余裕を持ったスケジュールを立てておくことをおすすめします。
関連記事：「注文住宅購入の流れと期間の目安は？手続きをスムーズに進めるコツや注意点も解説」

相続した土地に注文住宅を建てる際の確認事項

親族から相続した土地に家を建てる場合、相続特有の手続きや確認が必要になります。次から主な確認事項や注意点について見ていきましょう。

相続登記の手続き

相続した土地に家を建てる場合は、被相続人から相続人（自分）へ土地の名義を変更する相続登記が必要です。
名義が変更されていないと正式な所有者として認められず、土地を自由に活用や売却、譲渡する権利がありません。
なお、2024年以降、相続した土地を取得した場合、相続を開始してから3年以内に相続登記を行うことが法律で義務付けられています。登記を怠ると10万円以下の罰金が科される可能性がある点に注意しましょう。
参考：「法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

相続税・贈与税

相続した土地には相続税や贈与税などの税金の問題もついて回ります。
相続税は、土地の価値に応じて課税されます。ただし、家を建てる場合は「小規模宅地等の特例」が適用されることがあり、条件を満たせば大幅な節税が可能となります。
また、被相続人が存命中に土地を譲り受けた場合、贈与税が課される点にも注意しましょう。
土地や家に関する税務は複雑なケースが多いため、税金に関しては税理士や専門家に相談することをおすすめします。
関連記事：「家を建てる時にかかる税金はいくら？金額の目安や新築住宅に使える軽減・控除制度をまとめて解説」

既存建物の解体の有無

土地に古い建物が残っている場合、解体工事が必要となります。解体にかかる費用は建物の大きさや状態にもよりますが、解体費用も予算に入れておきましょう。
解体作業は施工会社へ依頼も可能ですが、費用が高くなる傾向があります。別の専門業者に依頼するのか、施工会社に解体も建築もお任せするのかは費用のバランスを見ながら検討しましょう。
また、古い建物にアスベストが含まれている場合、処理費用が高額になる可能性もあるため、事前に確認が必要です。

土地ありの状態で家を建てる際はその土地のチェックが欠かせない

もともと土地を所有している場合や相続した土地に注文住宅を建てる際は、まずはその土地が家を建てられる条件を満たしているかを確認する必要があります。また、相続登記や税金の確認、古い建物の解体工事の有無など、基本事項の確認も欠かせません。
土地を活用した注文住宅の計画は、土地探しや購入の手間がない分スケジュールが短縮される傾向がある一方で、土地の状況によっては複雑な面があることも知っておきましょう。

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