木造住宅の耐用年数とは？寿命や実際に住める年数とどう違うかを解説

新築住宅の購入にあたって、家の耐用年数が気になるという方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、各種住宅のうち木造住宅に注目して、具体的な耐用年数や種類について解説。
併せて、耐用年数と混同されることが多い住宅の寿命の目安や、家の寿命を延ばし、長く住み続けていくためのポイントも紹介していきますので、最後までしっかりとご確認ください。

住宅の耐用年数には4つの種類がある

耐用年数とは、一般的には「法定耐用年数」を指す言葉であり、その建物の用途や構造により国土交通省が明確に年数を設定しています。一方で、耐用年数には法定耐用年数以外にも物理的耐用年数・経済的耐用年数・期待耐用年数の計4種類があり、それぞれ定義が異なります。
そこで以下からは、4つの耐用年数がどのような基準や考え方に基づいて設定されているものなのかについて、簡単に確認していきましょう。

①法定耐用年数

法定耐用年数とは、簡単に言うと「その品物に税務上の資産価値があり、減価償却できる年数のこと」です。住宅等の建物だけでなく、家具や家電、自動車、水回りの設備等までさまざまな品物に対して設定されているもので、具体的な年数は、国税庁が決定・公表しています。
なお木造住宅をはじめ、各種構造の住宅の法定耐用年数は、それぞれ以下の一覧の通りです。

【参考】耐用年数（建物／建物附属設備）｜国税庁

②物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、その品物の構造や機能、品質を正常に保てる年数のこと。つまり、住宅の構造材が経年や物理的・化学的な要因によって劣化し、家としての機能を保てなくなるまでの期間だと理解しておくと良いでしょう。
なお物理的耐用年数は、構造材として使用した木材の種類や工法、建築工事を請け負った工事業者、住宅が建つ地域の気候や土地の状態等によって大きく変わってきます。そのため、法定耐用年数のような明確な年数設定はされていません。

③経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、物理的・機能的な面だけでなく、その不動産にどのくらいの市場価値があるかを加味して算出する耐用年数のことです。具体的には、その住宅の立地や間取り、外観のデザインやメンテナンス状況、将来的な修繕・補修にかかる費用等を考慮しても「市場で需要があり、売買できる価値がある」と判断される物件なら、経済的耐用年数が長くなります。
なお、経済的耐用年数も物理的耐用年数と同じく、公的機関等によって明確な年数が設定されているものではありません。不動産業者等が、住宅の状態や立地等を見て算出していきます。

④期待耐用年数

期待耐用年数とは、通常の維持・管理を行っていた場合に、使用可能だろうと期待される年数のことです。もともとは、日本において新築住宅に比べ購入希望者が少ない中古住宅の需要喚起を目的に使用されるようになったものであり、リフォーム等によって住宅としての価値が向上した場合は、その点も加味して年数を算出します。

木造住宅の耐用年数と寿命はどう違う？

ここまでに見てきたように、家づくりの際によく見聞きする耐用年数とは「法定耐用年数」のことであり、住宅が資産としての価値を持つとされる期間のことです。対して家の寿命とは、資産としての価値とは関係なく、実際に住み続けられる期間のことであるため、耐用年数とは根本的な考え方が異なります。
家づくりを進める際には、住宅の耐用年数と寿命が似て非なるものであることをよく理解し、混同しないように気を付けてください。
なお住宅の寿命は、建物が住宅としての機能を維持できる期間と言い換えることができます。
家の立地や構造の他、そこに住む人の暮らし方、日頃のメンテナンスの程度等により、住宅の寿命は大きく変わってくるものと理解しておきましょう。
関連記事：「家づくりのチェックシートを公開！注文住宅を建てる際の分野別のポイントとは」

木造住宅の寿命は耐用年数より長くなることもある

木造住宅の寿命は、使い方や管理次第では、20〜22年とされる法定耐用年数よりはるかに長くなることもあります。ただ一般的には、以下のような理由からほとんどの木造住宅が20〜30年ほどでリフォームされたり、取り壊されるなどして寿命を迎えるケースが多いでしょう。

• 法定耐用年数を超えた家を取り壊して、資産価値のある土地のみ売却したい
• ライフスタイルや家族構成が変わる等、住宅のリフォームが必要になった
• 水回り設備等、家の構造や内装以外の箇所が寿命を迎え、建て替えを選んだ
• 現在の耐震基準に沿って耐震診断を受け、適合しなかったため建て替えたい　等

ちなみに、東北エリアで総合住宅展示場を営む私たちの感覚としては、築35年を超えたあたりから木造一戸建てのリフォームをされる方が多くなるような気がします。このことからも、家の築年数が30年を超えると何らかの問題が生じ、まだ住宅としての構造には問題がなくても、木造住宅をリフォーム・解体をされる方が多い傾向にあることが伺えますね。
なお木造住宅の寿命は、ハウスメーカーや工務店等の施工会社が自社の基準に基づいて目安を設定・公表していることもあります。これから注文住宅を建てるにあたり、既に依頼を検討している施工会社があるのなら、各社が建てる家の寿命について調べてみても良いでしょう。

木造住宅の寿命が100年超になることも！

1,000年以上前に建てられた木造のお寺が現存していることからもわかるように、木造の建造物には、現在の法定耐用年数をはるかに超えるだけの強度や機能が備わっています。そのため、現在の木造住宅においても一般的な耐用年数や寿命とされる20〜30年を超えて、数十年以上住むことができるものもあるのです。
例えば、国土交通省が平成25年に発表した資料によると、木造住宅の基礎・躯体の期待耐用年数の目安は、フラット35基準程度の劣化対策等級2のもので50〜60年とされています。また、長期優良住宅認定をされたものであれば、100年以上住み続けられる可能性があるとしています。
【参考】期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について｜国土交通省
先述した一般的な木造住宅の寿命は、建物としての寿命を迎える前に家としての役目を終え、取り壊されてしまったものも含む平均値をもとにした目安です。近年は住宅そのものの性能も高まってきていますから、適切に管理・修繕すれば、木造住宅の寿命は数十年以上になると考えても良いでしょう。
関連記事：「注文住宅を建てる方必見！やってよかった家づくりアイデア集20選」

住宅の耐用年数や寿命を延ばすためのポイント

ここからは、木造住宅の物理的耐用年数や寿命を少しでも延ばすために家の持ち主ができることを、3つのポイントに分けて紹介していきます。法定耐用年数が過ぎた後も、ご自身が建てた大切なマイホームにご家族みんなで住み続けていくための参考として、ぜひご覧ください。

ポイント①こまめに住宅の掃除・点検を行う

木造住宅を長持ちさせる方法としてまずおすすめしたいのが、水回りや雨どい等の外周部を中心に、日常的に掃除を行うこと。また掃除を通して、家の各所を見る機会を増やし、家全体を点検する習慣をつけることです。これにより、何らかの異常が発生した場合にも早めに発見・対処ができるようになり、劣化による被害や家の傷みを最小限に留められるようになります。
なお、もしも掃除・点検をする中で異常を見つけた場合は、できるだけ早く補修しましょう。
異常の程度に合わせて、工務店等のプロに修理を依頼することも検討してください。ただ、外壁の小さなひび割れや窓枠周りのコーキングの劣化等の軽微な損傷であれば、ホームセンターで揃う材料を使ってDIYで補修することも可能です。
家を共に暮らすパートナーと考え、楽しみながら掃除と点検、そして補修を続けていける環境を整えていきましょう。

ポイント②定期的にプロのメンテナンスを受ける

住宅には、どうしても日常的に掃除できない部分や、素人には状態の良し悪しを判断できない箇所があります。そのため家を安全に暮らせる状態に保ち、寿命を延ばすには、定期的に住宅の専門家による点検・メンテナンスを受けることが重要になってくるのです。
具体的には、普段じっくりと見ることができない屋根や外壁、基礎部分をはじめ、ベランダ、キッチン、トイレ、また水回りのパッキンや配管等については、プロによる定期点検が必要になるでしょう。
なお、プロによる住宅の点検・メンテナンスにかかる費用の目安としては、目視を中心とした簡単なものであれば数万円から、専用機器を使った本格的な内容であれば数十万円ほどです。
決して安い価格ではありませんが、ある程度の金額をかけて定期的に検査をしておくことにより、将来的な修繕費用を抑えられるということもあります。木造住宅の築年数が20年を超えたら、その後の補修やリフォームの内容、優先順位を検討するためにも、本格的な住宅検査を受けるようにしましょう。

ポイント③必要に応じて大規模なリフォームも行う

法定耐用年数を超えた後も長く木造住宅に住み続けたいという場合は、家の状態や劣化の程度に合わせ、適切なタイミングで大規模な修繕工事やリフォームを行うことをおすすめします。
具体的には、以下いずれかの機会に家の強度や住宅機能の向上等、これからも快適に暮らしていくための工事の実施を検討すると良いでしょう。

• 専門家による点検やメンテナンスをした結果、大規模修繕が必要なことが分かった時
• お風呂等の水回り設備や給湯器等、大規模な修理または交換が必要な箇所が出てきた時

ちなみに、専門家による住宅の定期点検や修繕工事を、アフターサービスの範疇として設定しているハウスメーカーもあります。ハウスメーカーや工務店といった施工会社を選ぶ際には、アフターサービスに住宅の点検や記録、住宅設備保証等が付随しているかどうかを選択基準の一つにするのも良いでしょう。
関連記事：「ハウスメーカー各社の保証・アフターサービスの違いを紹介！比較すべきポイントは？」

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