新築の注文住宅を建てるときの重要なステップとして、ハウスメーカーや工務店との仮契約があります。
「仮契約」という名称ではあるものの、大切な契約であることに変わりはありません。たいしたことはないと思っていた何気ない条件が、後々大きなトラブルに発展することもあるので注意が必要です。
この記事では、ハウスメーカーや工務店で仮契約・本契約を行うときの確認事項や注意点を解説します。安心して家づくりを進めるためにも、仮契約・本契約の際に気をつけるべき重要なポイントを押さえておきましょう。
ハウスメーカーや工務店との仮契約の際に確認すべきこと
ハウスメーカーや工務店と交わす仮契約とは、謂わば「これから家を建てます」という宣言のようなもの。この仮契約をもって、ハウスメーカーや工務店が本格的な設計プランや詳細な見積もりの作成へと作業を進めることができるのです。
仮契約といえど、契約は契約。思わぬ後悔をしないためにも、仮契約前に確認しておくべきことを把握しておきましょう。
仮契約時の確認事項1：申込金支払いの有無
まず、仮契約を行う際には、申込金支払いの有無は必ず確認しておくべきです。
ここで言う申込金とは「申込証拠金」のことで、ハウスメーカーや工務店の予定を一時的に仮押さえしてもらうためのもの。本契約時に支払う「手付金」とは意味合いが異なります。
ハウスメーカーや工務店によっては、申込金を支払う必要がないところもあるため、仮契約の時点で申込金を支払うかどうかという点はきちんと確認しておきましょう。
仮契約時の確認事項2：敷地調査に基づく見積り・プランかどうか
次に、仮契約を行う際の確認事項として、「敷地調査に基づく見積もり・プランかどうか」があります。なぜなら、建築基準法に則って家を建てなければならないからです。
敷地調査の項目の例として、以下の内容が挙げられます。
- 敷地の面積、形状、高低差
- 電気・上下水道・ガスなどインフラの有無
- 近隣の建物との距離
- 周辺環境
法律違反は罰則の対象です。敷地調査に基づく見積もり・プランかどうかを確認しておくことで、トラブルなく家づくりを行うことができるでしょう。
仮契約時の確認事項3：追加費用が発生する可能性の有無
追加費用が発生する可能性の有無も、仮契約の段階で確認しておくべき事項です。建物の工事が進む中で、思わぬ追加費用が発生する場合も少なくありません。
追加費用が発生する工事の例としては、土地の状態によって発生する地盤改良工事や、上下水管との距離によっては必要になる給排水設備の追加工事などが挙げられます。
前もって追加費用が発生するかどうかを把握しておくことで、大幅な予算オーバーを防ぐことができるでしょう。
仮契約時の確認事項4：仮契約をキャンセルする際の条件
仮契約だからといって、キャンセルの際のペナルティが一切ないとは限りません。仮契約を解約するためには一定の条件があり、解約に伴って違約金が発生する場合もあります。
そのため、仮契約をキャンセルする際の条件について確認しておくと、予期せぬトラブルを回避することができます。
また、仮契約の際に申込金を支払うときは、全額返金されるかどうかも確認しておくと安心です。キャンセルをした場合、一般的には全額返金されるものの、仮契約自体が法的拘束力を持たないため返金されず、トラブルになるケースがまれにあるからです。
さらに、仮契約をキャンセルする際の条件は書面で残しておくほうが賢明です。口約束に留めておくとのちのち大きな問題になる場合がありますので、念には念を入れた対応を心がけましょう。
仮契約時の確認事項5：工事の内容・範囲
仮契約時に工事の内容や範囲を明確にしておくと、追加料金をある程度予測することができます。
なぜなら、ハウスメーカーや工務店によって建物の工事内容に含まれるもの・含まれないものが異なるからです。さらに、外構や照明、冷暖房の工事費用などの別途付帯工事費の考え方もそれぞれで、見積もり金額に含むか含まないかという点にも差異があります。
確認不足は予期せぬ追加料金の発生に繋がりかねません。工事の内容や範囲は仮契約の段階ではっきりさせておくことをおすすめします。
仮契約時の確認事項6：工事のスケジュールや遅れた場合の対応
工期や工事のスケジュールは、仮契約の時点で確認しておきましょう。本契約の段階で確認することも少なくありませんが、もし仮契約を行ったあとに工期が合わずキャンセルとなった場合、違約金が発生するかもしれません。
また、何らかの理由で工期が遅れた場合の対応も確認すると安心です。工期が延長するとその分の費用が増えてしまうため、誰がその費用を負担するかも含め、前もって建築会社と話し合っておきましょう。
仮契約の段階といえど細かい内容まで入念に確かめておくことで、違約金や追加料金が生じるリスクを減らすことができます。
ハウスメーカーや工務店との本契約の際に確認すべきこと
仮契約を結んだあとは、いよいよ本契約です。本契約とは、建築会社と行う「設計・工事請負契約」のこと。仮契約や概算見積もりの内容をもとに詳細な設計プランや本見積もりについて打ち合わせ、その合意として締結するものです。
本契約を締結すると、それ以降の契約の解除や大幅な仕様変更は難しくなります。そのため、本契約の前にハウスメーカーや工務店と綿密な擦り合わせを行いつつ、確認事項を漏れなくチェックすることが重要です。
本契約時の確認事項1：地盤調査で調べた土地の状況
まず、本契約時の確認事項として欠かせないのが、地盤調査によって調べた土地の状況です。地盤調査とは、その土地が建物の重さに耐えられる強度かどうかを調べる調査のこと。敷地の面積などを調べる敷地調査とは全く別の調査を指します。
弱い地盤の上に建物を建ててしまうと建物が沈んだり傾いたりすることがあり、家の構造を無視した負荷によって倒壊のリスクが高くなるため大変危険です。
もし地盤調査で土地の強度に問題が発覚した場合は、地盤改良工事を行って土地を補強する必要があります。地盤改良工事費用は工法によって異なるものの、平均100万円程度が相場。あらかじめ追加費用の予算に組み込んでおくと予算オーバーにならずに済みます。
地盤の強さは家の安全性に関わるため、地盤調査の結果は本契約時に必ず確認するようにしましょう。
本契約時の確認事項2：代金の総額と支払い時期
工事に必要な代金の総額とその支払い時期も、本契約の段階で確認しておきたい内容のひとつです。
一般的に、注文住宅の建築費用は一括払いではなく分割払いで支払うことがほとんど。これは建築業界の昔からの慣習によるもので、支払う側には資金繰りが楽になるメリットがあります。この支払いの内容とタイミングは以下の通りです。
- 工事請負契約時に支払う「手付金」
- 工事着工時に支払う「着工金」
- 上棟時に支払う「中間金」
- 建物の引き渡し時に支払う「竣工金」
また、工事請負金額に対しての割合の目安は手付金10%、着工金30%、中間金30%、竣工金30%です。ただし、工事中に追加費用が生じた場合は、最後に支払う竣工金に対して金額が上乗せされます。
このとき、住宅ローンで支払う割合が大きい場合はつなぎ融資も関わってきますので、工事に必要な代金の総額とその支払い時期を確認しておくと安心です。
関連記事：「【事例あり】家を建てるのに貯金はいくら必要？初期費用を抑えるコツも！）」
本契約時の確認事項3：住宅ローン特約に関する取り決め
住宅ローンを検討している場合、本契約の際に必ず確認しておきたいのが住宅ローン特約に関する取り決めです。家を建てる費用として住宅ローンの融資を受けることを検討していても、必ずしも審査に通るとは限りません。そんな「もしも」に備えるための取り決めが、住宅ローン特約です。
なぜ住宅ローン特約に関する取り決めを決めておかなければならないのでしょうか。それは、万が一住宅ローンの審査が下りなかったときでも、ペナルティなしで本契約を破棄することができるからです。
住宅ローン特約を交わさないまま住宅ローンの審査を理由に本契約を破棄する場合、ペナルティとして高額な違約金を支払わなければなりません。そのため、本契約の段階で住宅ローン特約について取り決めを交わし、契約書にも記載があるかどうか確認しておくことが重要です。
本契約時の確認事項4：保証・アフターサービスの内容
新築住宅を建てる場合、ハウスメーカーや工務店によって保証制度やアフターサービスが異なるため、本契約の際に確認しておくと安心できるでしょう。
すべての新築住宅には、建物の基礎部分など構造躯体への10年間の保証が法律により義務づけられています。これにより、どのハウスメーカー・工務店で家を建てる場合でも、最低10年は「初期保証」として保証してもらえます。
しかし、初期保証の延長保証や定期点検の有無、住宅設備保証など、アフターサービスを含めた対応はハウスメーカーや工務店によって千差万別。違いが生まれる項目だからこそ、事前確認は必須です。建てた住まいで長く快適に暮らすためにも、保証やアフターサービスの内容は押さえておきましょう。
関連記事：「ハウスメーカー各社の保証・アフターサービスの違いを紹介！比較すべきポイントは？」
本契約時の確認事項5：契約後のキャンセルにおける違約金
契約後のキャンセルにおける違約金の詳細も、本契約時の忘れてはいけない確認事項です。本契約後のキャンセルは基本的に違約金が発生しますが、契約解除を申し出る時期によって支払額が変わります。
また、ハウスメーカーや工務店によって違約金の金額も異なるため、契約書にも注意しましょう。このとき、「工事請負契約約款」までしっかり目を通しておくことをおすすめします。工事請負契約約款とは契約の違約金や解除条件などについて定めた書類のことで、契約書と同じくらい大切なことが記載されています。契約を交わす書類はすべてチェックすることを忘れずに。
本契約時の確認事項6：手付金の有無
本契約成立の合意として支払う手付金。本契約を交わす際には、手付金の有無も確認しておきましょう。なぜなら、手付金は住宅ローンの審査前に現金で支払うことが多いからです。
仮契約時の申込金は不要な建築会社もありますが、家を建てる意思の形である手付金は多くの建築会社で支払いが必要です。また、買主都合でのキャンセルの場合は返還されないことが大半ですので、返金されるかどうかも確認しておいたほうが賢明でしょう。
手付金の相場は工事請負金額の5%～10%。まとまった現金を用意しておかなければならないため、本契約を結ぶ前に手付金の有無を把握しておくと、思わぬトラブルを避けることができます。
ハウスメーカーや工務店との仮契約・本契約についての注意点
お伝えしたい最後のポイントとして、ハウスメーカーや工務店との仮契約・本契約についての注意点を1つご紹介します。それは、契約書の内容をしっかり確認することです。
仮契約書にも本契約書にも、家づくりに関する大切なことが記載されています。「読むのが面倒だな…」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、隅々まで目を通しておくことで「この項目を見落としていた…」といった後悔を未然に防ぐことができるのです。
また、焦って契約を締結するとのちのち予期せぬトラブルに発展する可能性も。契約書の不明点や気になる点は、納得できるまでハウスメーカーや工務店に確認したほうが安心です。もし納得できない箇所があれば、ダメ元でも相談することをおすすめします。
家づくりでは大きなお金が動くもの。本契約のみならず、仮契約の段階から契約書をしっかり確認しておくことで、納得感をもって注文住宅を建てることができるでしょう。
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